Субсидирование ипотеки: стимулирование заимствований в разгар кризиса

28 мая Грузия объявила о своем четвертом антикризисном плане, в рамках которого правительство будет субсидировать 4% процентной ставки по ипотечным кредитам в течение пяти лет. Субсидия будет выдаваться на кредиты, не превышающие 200 000 лари, и будет распространяться только на тех, кто берет ипотечные кредиты на приобретение жилых квартир, которые недавно построены или находятся в стадии строительства, с 1 июня 2020 года по 1 января 2021 года. Государство также обеспечит завершение текущего строительства.

Кроме того, государство будет выдавать кредитные гарантии по ипотечным кредитам в размере 20 процентов от их общего объема. Гарантия будет действовать в течение пяти лет, начиная с даты выдачи, и будет распространяться на кредиты, участие в которых составляет не менее 10 процентов. Государство также купит в три раза больше квартир, чем первоначально планировалось для семей вынужденных переселенцев.

В рамках этого плана правительство стремится стимулировать спрос и, следовательно, поддерживать сектор строительства и развития. Однако первый компонент этого плана-субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам-оказался спорным вопросом, вызвавшим споры среди экспертов. Эта статья направлена на дальнейшее обсуждение аспектов этого противоречия.

Во-первых, мы можем задаться вопросом, окажет ли субсидия какое-либо влияние на спрос. В обычное время это было бы так, но во время пандемии COVID-19 это сомнительно, потому что это вызвало массовый всплеск неопределенности.

Ценовая эластичность спроса, то есть мера реагирования потребителей на изменение основных затрат на покупку (в данном случае процентных расходов), может быть намного ниже в условиях пандемии COVID-19, чем обычно, и это ставит под сомнение эффективность программы субсидирования. Исследования показывают, что во время спадов потребители склонны воздерживаться от крупных покупок, и это особенно заметно на рынке жилья.4

Теперь давайте предположим, что грузинский народ не так уж боится риска. Тогда эта программа окажет положительное влияние на спрос по двум каналам: во-первых, более низкие затраты будут стимулировать покупку; во-вторых, программа может исказить ожидания покупателей жилья. Если раньше покупателей жилья отталкивали от покупки, предполагая, что цены будут продолжать падать, то теперь они могут начать пересматривать свое решение, поощряя их покупать сегодня. В результате спрос будет расти, а значит, и цены будут поддерживаться или даже снижаться в меньшей степени.

Хотя ясно, что эта новая инициатива, финансируемая налогоплательщиками, приносит пользу строительным компаниям, еще неизвестно, как она повлияет на будущих покупателей жилья. И если более поздние проигрывают, его последствия могут остаться невидимыми даже для них, для покупателей жилья.

Учитывая, выиграют ли рассеянные экономические агенты – будущие покупатели жилья – если правительство не вмешается, все зависит от того, насколько сократится предложение на фоне снижения цен, что, в свою очередь, связано с размером пузыря на рынке жилья в Тбилиси.

Жилищный пузырь – это ситуация, в которой чрезмерное ожидание будущих цен приводит к постоянно растущему спросу в условиях ограниченного предложения, поскольку последнее требует относительно длительного периода для пополнения и увеличения. Цены растут, ожидания усиливаются, и создается порочный круг, пока не произойдет какой-то шок. Поскольку стоимость строительства не растет так сильно, прибыль строительных компаний увеличивается.

Если на грузинском рынке жилья есть пузырь, где маржа прибыли высока, то есть место для снижения цен, в то время как большинство строительных компаний (тех, кто экономически эффективен и эффективен) остаются на рынке.

В заключение следует отметить, что, во-первых, сомнительно, будет ли программа субсидирования стимулировать спрос из-за высокого уровня неопределенности, связанной с пандемией. Но если это сработает, без надлежащего анализа затрат и выгод трудно оценить, будут ли будущие покупатели жилья ущемлены этим вмешательством. Поэтому мы должны надеяться, что до разработки этой программы такой анализ был проведен. Также сомнительно, соответствует ли поощрение людей к риску крупных покупок во время кризиса принципу ответственного кредитования, который был принят Национальным банком Грузии в последние годы.